Nieuwe huurrechtwetgeving (in aantocht)

A

ls verhuurder van vastgoed is het belangrijk om – in ieder geval op hoofdlijnen – op de hoogte te zijn van de vele regels die de huurrechtwetgeving rijk is. In sommige situaties kan er namelijk sprake zijn van dwingendrechtelijke huurbescherming die de rechten van een verhuurder flink kunnen beperken. Je wilt als verhuurder immers niet plotseling met een rechtsgeldige vordering van één van je huurders worden geconfronteerd. Daarom geldt: beter voorkomen dan genezen en ervoor zorgen dat je up-to-date bent met de laatste ontwikkelingen. Momenteel zien deze ontwikkelingen met name op veranderingen in de huurrechtwetgeving die de krapte op de woningmarkt en forse (stijging van) huurprijzen voor woningen proberen tegen te gaan. Huurrechtspecialisten Rutger Fabritius en Kristel Verkleij van Dirkzwager legal & tax bespreken de belangrijkste wijzigingen.

Tijdelijke huurkorting

Op 1 april 2021 is de Wet Tijdelijke Huurkorting in werking getreden. Met deze wet is beoogd om het aantrekkelijker te maken voor een verhuurder om in te stemmen met een verzoek van de huurder tot tijdelijke huurkorting of huurbevriezing. Als de huurder van zelfstandige woonruimte een schriftelijk verzoek om een tijdelijke huurkorting heeft gedaan en een huurkorting is overeengekomen voor een periode van één maand tot maximaal drie jaar, dan kan na de afgesproken periode de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oude niveau van vóór de huurkorting met inachtneming van de uitgestelde jaarlijkse huurprijsverhogingen. Met deze tijdelijke huurkorting beoogt de wetgever maatwerk mogelijk te maken bij (bijvoorbeeld) een plotselinge inkomensdaling van de huurder.

De mogelijkheid van het verlenen van een tijdelijke huurkorting is in de wet verdisconteerd door te bepalen dat het een verhuurder is toegestaan een (hogere) huurverhoging door te voeren wanneer de verhuurder in de voorafgaande drie jaren op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting heeft verstrekt. Deze expliciete toevoeging is noodzakelijk omdat een verhuurder normaliter gebonden is aan huurprijsbescherming en maximale jaarlijkse huurprijsverhogingspercentages.[1] De oude huurrechtwetgeving voorzag hierdoor enkel in de mogelijkheid van een permanente huurkorting.

Voor het verstrekken van een tijdelijke huurkorting gelden een aantal belangrijke haken en ogen:

  • Het is verplicht dat de tijdelijke huurkorting op schriftelijk verzoek van de huurder tot stand is gekomen;
  • Als de huurprijs na drie jaar niet terug is bij het oude niveau wordt de (aanvankelijk tijdelijke) huurkorting permanent; en
  • Wanneer de huurprijs door de tijdelijke huurkorting onder de huurtoeslaggrens komt mag de verhuurder de huurprijs slechts verhogen tot de dan geldende huurtoeslaggrens.[2]

Het is van belang te benadrukken dat voor verhuurders geen plicht bestaat om gehoor te geven aan een verzoek om tijdelijke huurkorting. Is een verhuurder desalniettemin bereid om hieraan mee te werken dan dient hij ervoor te waken dat de tijdelijke huurkorting niet ongewenst verandert in een

permanente. Daarvoor moet met name de termijn van drie jaar in de gaten te worden gehouden. Verder geldt voor verhuurders in de vrije sector dat zij de hoogte van de tijdelijke huurkorting bewust moeten bepalen: een te hoge huurkorting kan er immers toe leiden dat deze niet meer ongedaan kan worden gemaakt voor zover deze boven de dan geldende huurtoeslaggrens uitkomt.

[1] Voor huurovereenkomsten in de sociale sector geldt strengere huurprijsbescherming. Ten aanzien daarvan is de mogelijkheid van het verstrekken van een tijdelijke huurkorting geregeld in artikel 7:252c onder b BW jo. artikel 10a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Voor huurovereenkomsten in de vrije sector ziet de huurprijsbescherming enkel op de verplichting dat de huurprijs slechts eenmaal per twaalf maanden kan worden verhoogd. Om duidelijk te maken dat het verstrekken van een tijdelijke huurkorting ook mogelijk is ten aanzien van huurovereenkomsten in de vrije sector is bepaald dat voornoemde regel niet geldt in de situatie dat er sprake is van een tijdelijke huurkorting (artikel 7:251 BW jo. artikel 10a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

[2] Artikel 13 lid 1 onder a Wet op de huurtoeslag.

Huurgewenning

De Wet Tijdelijke Huurkorting maakt het voor woningen in de sociale sector (niet-geliberaliseerd) ook mogelijk dat de huurprijs van zelfstandige woningen in stappen wordt verhoogd tot de bij het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen (aanvangs)huurprijs.[3] Deze huurgewenning maakt het mogelijk de eerste maximaal drie jaar van de huurovereenkomst huurprijsverhogingen overeen te komen die groter zijn dan de jaarlijkse door de minister vastgestelde maximale huurprijsstijging.[4] Voorwaarde hiervoor is dat deze stapsgewijze huurprijsverhoging niet verder gaat dan de bij het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen (aanvangs)huurprijs en deze uiteindelijke huurprijs niet hoger is dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens.

Er bestaat geen uitdrukkelijke wettelijke bepaling die huurgewenning in de vrije sector (geliberaliseerd) mogelijk maakt.[5] De vraag rijst of de wetgever dit bewust heeft gedaan. Met ingang van 1 mei 2021 geldt namelijk ook voor huurovereenkomsten in de vrije sector een jaarlijks maximale huurprijsverhogingspercentage. Bevat de huurovereenkomst een beding dat een hogere verhoging toestaat dan is dat beding deels nietig, namelijk voor zover het tot een hoger percentage leidt.[6] Hierdoor kunnen verhuurders en huurders in de vrije sector momenteel niet zelfstandig huurgewenning overeenkomen.[7]

[3] Artikel 7:252c onder a BW jo. artikel 10a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

[4] Artikel 7:248 lid 1 en 2 BW jo. artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

[5] Ingevolge artikel 7:247 BW is artikel 7:252c onder a BW niet van toepassing op huurovereenkomsten in de vrije sector.

[6] Artikel 7:248 lid 3 en 4 jo. artikel 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

[7] Vóór 1 mei 2021 was dat anders. Toen waren verhuurders en huurders in de vrije sector vrij overeen te komen welke huurprijsverhogingen zouden worden doorgevoerd, met dien verstande dat de huurprijs slechts eenmaal per twaalf maanden kan worden verhoogd ingevolge artikel 7:251 BW.

Verruimde mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Onder de huidige wetgeving kan een tijdelijke huurovereenkomst worden aangegaan bij zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar en bij onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar.[8] Het tijdelijke karakter van dit soort huurovereenkomsten brengt mee dat de huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de overeengekomen tijd zonder dat de huurder een beroep toekomt op huurbescherming. Voor het kwalificeren als een dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten gelden er een aantal belangrijke haken en ogen:

  • De verhuurder dient tijdig een kennisgeving omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst te sturen (lees: niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de desbetreffende einddatum);
  • De huurder kan tussentijds opzeggen; en
  • Stapelen van tijdelijke huurovereenkomsten is niet mogelijk.

Als verhuurder en huurder een verlenging afspreken dan bepaalt de wet dat die verlenging altijd voor onbepaalde tijd is. Daarbij krijgt de huurder als klap op de vuurpijl ook nog huurbescherming.[9] Die huurbescherming willen verhuurders juist graag voorkomen.

In de praktijk blijkt er behoefte om de mogelijkheden rondom tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen. Dit heeft afgelopen jaar tot meerdere wetswijzigingen geleid die een tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk maakte.[10] In het verlengde daarvan ligt op het moment van schrijven een wetsvoorstel ter goedkeuring bij de Eerste Kamer die (onder andere) de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten definitief verruimt.[11]

De belangrijkste (concept) wetswijzigingen ter zake de verruimde mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zijn als volgt:

  1. Verlenging tijdelijke huurperiode (van twee) naar drie jaar

De maximale duur om een zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren wordt met één jaar verlengd (van twee) tot maximaal drie jaar. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte blijft de termijn van vijf jaar ongewijzigd.

  1. Eenmalige verlenging tijdelijke huurovereenkomst

Het is mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst één keer tussentijds te verlengen met wéér een tijdelijke huurovereenkomst. De tijdelijke huurovereenkomst moet wel binnen de totale termijn van drie jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte vallen. Als de totaal overeengekomen huurperiode deze termijn overschrijdt – of er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging – dan moet de desbetreffende huurovereenkomst (verder) worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mét huurbescherming.

  1. Beperking tussentijdse opzegging door huurder

Verhuurder en huurder kunnen afspreken dat gedurende de eerste maanden van de tijdelijke huurovereenkomst de huurovereenkomst niet tussentijds door de huurder mag worden opgezegd. Hoe lang deze minimumtermijn mag zijn hangt af van de initieel overeengekomen duur van de tijdelijke huurovereenkomst. Zo mag de minimumtermijn bij een tijdelijke huurovereenkomst van één jaar niet meer bedragen dan drie maanden en de minimumtermijn bij een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar niet meer dan zes maanden. Is de initieel overeengekomen huurperiode korter dan één jaar, dan kan er geen minimumtermijn overeengekomen worden.

Het wetsvoorstel beoogt de praktijk meer flexibiliteit te bieden. Dit zal met name voor verhuurders gunstig zijn. Voor huurders bestaat immers de keerzijde dat zij hierdoor minder snel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verkrijgen.

[8] Artikel 7:271 lid 1 BW.

[9] Ten aanzien van deze huurbescherming dient onder andere te worden gedacht aan de omstandigheid dat een verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts kan opzeggen met inachtneming van een limitatief aantal dwingendrechtelijke opzeggingsgronden. Stemt de huurder hier niet mee in dan dient de verhuurder een gerechtelijke procedure te starten waarin hij vordert dat de rechter het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vaststelt (artikelen 7:272-274 BW).

[10] In 2020 was het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen op grond van de Wet Tijdelijke Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomsten. Deze spoedwet maakte het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen die van rechtswege zouden eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 november 2020. Het doel was te voorkomen dat huurders gedurende de Coronacrisis op straat zouden komen te staan. Deze spoedwet gold tot 1 november 2020 en is niet verlengd. Een vergelijkbare regeling is opgenomen in de Wet Tijdelijke Huurkorting. Op grond daarvan is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijke te verlengen tot uiterlijk 1 juli 2021, met een verlengingsmogelijkheid tot uiterlijk 1 januari 2022.

[11] De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel (Kamerstukken I 2020-21, 35 517, nr. 1) op 10 maart 2021 met algemene stemmen aangenomen.

Opkoopbescherming

In hetzelfde wetsvoorstel wordt voor gemeenteraden de mogelijkheid gecreëerd een gebied gedurende tijdelijk te onderwerpen aan een beschermingsregeling voor goedkope en middeldure koopwoningen (met andere woorden: een tijdelijke opkoopbescherming).[12] Hierdoor kan de verhuur van woningen worden beperkt en afhankelijk worden gesteld van een vergunning. De gemeenteraad mag van deze bevoegdheid gebruikmaken indien dit noodzakelijk is met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Op deze manier wordt gepoogd aantasting van de leefomgeving van buurten door opkoop te voorkomen en het tekort aan koopwoningen te verminderen.

De woningen in de aangewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij de desbetreffende gemeente daarvoor een vergunning heeft verleend. Die vergunning moet in ieder geval worden verleend indien:

  • De woning in gebruik zal worden gegeven aan een eerste of tweedegraads bloed- of aanverwant van de eigenaar;
  • De eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en daarna voor maximaal twaalf maanden wenst te verhuren (met uitzondering van toeristische verhuur); of
  • De woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Bij overtreding van het verbod riskeert de verhuurder een bestuurlijke boete. Woningen die op het moment van eigendomsoverdracht langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en woningen die zijn geleverd vóórdat de opkoopbescherming is ingevoerd, vallen niet onder deze maatregel.

[12] Artikelen 39-45 Huisvestingswet 2014 (concept).

Tot slot

Huurrechtwetgeving is altijd in ontwikkeling. Enerzijds bieden de (aankomende) wijzingen meer flexibiliteit voor het overeenkomen van tijdelijke huurkortingen en tijdelijke huurovereenkomsten. Anderzijds vormen de maximale huurprijsverhogingen en opkoopbescherming een beperking voor het wijzigen en aangaan van huurovereenkomsten. In hoeverre deze aanpassingen daadwerkelijk zullen bijdragen aan het verruimen van de woningvoorraad en een structurele verlaging van de huurprijzen is nog maar de vraag. De tijd zal het leren!

Vragen? Neem gerust contact met ons op via verkleij@dirkzwager.nl of 026 353 84 19.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *