Wat als mijn huurder de huur niet kan betalen door de lockdown?

D

e tweede Lockdown om de verspreiding van het Coronavirus verder tegen te gaan is een feit. Nederland is op slot gegaan tot 19 januari 2021. Garantie dat het maximaal tot die datum duurt is er niet. En als er voldoende argumenten zijn om de regels terug te draaien dan zal dat waarschijnlijk geleidelijk gaan. Het doemscenario is dat we er nog wel langer aan vast zitten. Voor veel ondernemers is dan ook de hoop om in december een goede omzet te realiseren als een zeepbel uit elkaar gespat. Hoe moet het nu met de betaling van de lasten? Wat is de positie van jou als verhuurder? Wat is verstandig om te doen en waar ben je als huurder wettelijk aan verplicht? Benieuwd wat je het beste kan doen? Lees dan snel verder

Primaire verplichting

Wat nu als je huurder door de overheidsmaatregelen geen of onvoldoende omzet heeft om de huur te betalen? De juridische theorie is redelijk simpel. Eén van de primaire verplichtingen van de huurder is de betaling van de huur en de onmacht om de huur te betalen is voor risico van de huurder. Maar met die theorie kun je niet zoveel als jouw huurder de bekende kale kip is. En wat is de invloed van de beperkende maatregelen van de overheid op die primaire verplichting?

Allereerst, kijk of je met je huurder goede afspraken kunt maken. Voor de hand liggend is dat je bijvoorbeeld afspreekt dat de huur voor een bepaalde periode wordt verlaagd en mogelijk daarnaast nog, dat de aldus ontstane huurachterstand na het intrekken van de beperkende maatregelen wordt ingelost. Wees creatief, zorg dat je de afspraken goed vastlegt.

Huurbescherming

Als dat overleg niets oplevert en je overweegt de gang naar de rechter te maken om een veroordeling te krijgen dat de huur betaald moet worden, dan is succes niet vanzelfsprekend. In de rechtspraak is te zien dat twee soorten verweren van de huurder succescol zijn als het aankomt op huurverlaging. Dit is zijn:

1. Onvolledig genot

De sluiting van de horeca op last van de overheid is door sommige rechters opgevat als gebrek in de zijn van artikel 7:204 BW. Dat artikel zegt eigenlijk dat een gebrek een omstandigheid is die niet aan de huurder is toe te rekenen waardoor het gehuurde de huurder niet het genot kan verschaffen die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op basis van deze redenering kwam de rechter tot een huurverlaging. 

2. Onvoorziene omstandigheden

Naast de werking van artikel 7:204 BW is de Coronacrisis aangeduid als een onvoorziene omstandigheid. Dit brengt dan mee dat het niet redelijk is om afspraak te blijven maken op betaling van (volledige) huur. Daarmee lijkt er uitvoering te zijn gegeven aan het gezegde, dat geldende smart halve smart is, de pijn wordt over beide partijen verdeeld.

“Kijk of je met je huurder goede afspraken kunt maken. Wees creatief, zorg dat je afspraken goed vastlegt”

– Rikus Dontje

 

Tot slot 

Daarmee lijkt er uitvoering te zijn gegeven aan het gezegde, dat gedeelde smart halve smart is, de pijn wordt over beide partijen verdeeld. Dus, voor een vaak kostbare procedure geldt niet dat succes verzekerd is. Denk dus goed na voordat je iets in werking zet. En ook voor deze kwestie geld: maak goede afspraken over huurbetaling.

Mocht je nou denken ‘ hoe pak dit aan in mijn eigen situatie?’ of heb je verder nog vragen aan de hand van deze blog? Neem dan contact met ons op!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *