Een leuk spelletje: de BRRRR-methode

J

e hebt er vast weleens van gehoord: de BRRRR-methode (misschien wel via onze podcast). Maar wat houdt die BRRR-methode nou precies in? We weten dat het in Nederland altijd koud is, maar we hebben het nu over iets anders. BRRRR is namelijk een veelgebruikte afkorting in vastgoedland. Het staat namelijk voor:

  • Buy, oftewel kopen
  • Rehab, oftewel renoveren
  • Rent, oftewel verhuren
  • Refinance, oftewel herfinancieren
  • Repeat, oftewel het hele bovenstaande rijtje weer helemaal opnieuw

Buy

De eerste stap is natuurlijk om vastgoed aan te kopen, uit eigen vermogen of met behulp van een financiering. Welk type vastgoed dit is maakt niet uit, de BRRRR-methode is namelijk op elk type vastgoed toe te passen. Natuurlijk is het bij sommige types vastgoed lastiger, daarom houden we het voor nu op woningen. Dit is namelijk het type vastgoed waar de BRRRR-methode het vaakst wordt toegepast en de meeste mogelijkheden biedt qua verbouwing.

Bij deze methode is het van belang dat je geen vastgoed koopt waar niks meer aan verbouwd kan worden. Om de volgende stap van BRRRR uit te voeren zul je opzoek moeten gaan naar een woning met achterstallig onderhoud, waar veel aan verbouwd kan worden.

Daarnaast is het van belang dat de woning in een later stadium verhuurd kan worden voor de gewenste prijs. Is dit niet het geval? Dan kan er een groot deel van de winst verloren gaan. Om dit te voorkomen kun je op voorhand een fictieve puntentelling uitvoeren.

Rehab

Het is zover, je hebt een aankoop gedaan. Tijd om de handen uit de mouwen te steken en waarde toe te voegen aan je pand! Waarschijnlijk heb je in je hoofd al een heel plan samengesteld en kun je niet wachten om aan de slag te gaan. Want al het werk wat je zelf verricht kost natuurlijk niks! Huur je professionals in om de woning op te knappen? Maak dan van tevoren een goede berekening voor jezelf of dit uit kan.

In deze fase van de BRRRR-methode is het van belang om je emoties uit te schakelen. Het doel is om een woning te verbouwen tot een goed verhuurbaar pand, waar jij uiteindelijk geld mee kan verdienen. Die zwarte stalen deuren zijn heel mooi, maar zorgen niet voor een hogere huurprijs. Oftewel: Zorg ervoor dat de woning opgeknapt wordt, maar niet met te veel poespas.

Klinkt vergezocht he? Toch hebben wij leden die hier regelmatig succes mee behalen dus in het kader van niet geschoten is altijd mis: waarom niet?

Rent

Heel wat bloed, zweet en tranen verder. Maar hey! Die woning is vast en zeker ontzettend gaaf geworden. Tot nu toe heb je nog niks teruggekregen voor je harde werken, maar daar komt verandering in. Het is namelijk tijd om een huurder te zoeken voor de woning, maar hoe werkt dat?

Allereerst zul je de huurprijs moeten bepalen. Dit doe je doormiddel van een puntentelling uit te voeren. Wanneer je onder de liberalisatiegrens terecht komt met het puntenaantal zul je je aan deze huurprijs moeten houden. Kom je erboven? Dan is het verstandig om verhuurde woningen in de omgeving te analyseren en te vergelijken met jouw eigen woning. Hier pas je jouw huurprijs op aan. Bij het bepalen van de huurprijs is het voor jou, als vastgoedbelegger, van belang dat jouw maandelijkse kosten lager zijn dan de kosten van jouw financiering.

Dan is het tijd om de geschikte huurder te vinden! Er zijn natuurlijk ontzettend veel websites waar jij jouw woning te huur aan kunt bieden, bijvoorbeeld Funda. Wil je de verhuur liever uitbesteden? Dan kun je natuurlijk ook bij ons terecht, neem hier maar eens een kijkje!

Refinance

De volgende stap is om de woning te herfinancieren. Jouw woning is immers helemaal opgeknapt, dus in waarde gestegen. Wanneer je de verbouwde woning opnieuw laat taxeren, kun je de overwaarde van je woning opnemen. Kijk maar eens naar dit fictieve voorbeeld.

Voorbeeld: 
Je hebt een woning gekocht voor €100.000 (incl. bijkomende kosten zoals notaris) en de woning verbouwd voor €20.000. De totale investering is dus €120.000. Voor dit voorbeeld heb je de volledige investering zelf gefinancierd, maar het is ook mogelijk om dit (deels) te laten financieren door een externe partij (bijvoorbeeld een particuliere belegger). Na de verbouwing schakel je een taxateur in die de waarde van jouw belegging zal bepalen. Deze bepaalt dat dit €150.000 is. Door deze taxatie is er een overwaarde ontstaan van €30.000 op jouw eigen investering (€150.000 – €120.000) , dit is het moment dat je een financiering gaat aanvragen. Op het moment dat deze financiering gaat lopen, krijg jij jouw eigen vermogen voor het grootste deel terug + de eventuele overwaarde. Zo heb je dus theoretisch winst gemaakt op je eigen investering én heb je weer “speelgeld” voor de volgende belegging.

Let op: Woningen in verhuurde staat hebben momenteel vaak een lagere taxatiewaarde in vergelijking met de marktwaarde, hierdoor kan de financiering lager uitpakken dan je had gehoopt. Let hier dus goed op.

Repeat

Je hebt dat “speelgeld” dus weer in je zak en zoals hierboven uitgelegd, koop je daar je volgende belegging weer mee en begint dit ‘trucje’ weer van voren af aan. Als je iedere keer weer een beetje winst maakt, beleg je op een gegeven moment met alleen je rendement. En als die sneeuwbal eenmaal van de berg afrolt, kun je daar niet meer tegen werken. 😉

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *