fbpx

En wat kun je er als verhuurder tegen doen?

Als verhuurder kan je worden geconfronteerd met een huurder die overlast veroorzaakt. Met overlast wordt bedoeld: geluidsoverlast, stankoverlast, pesterijen, mishandeling, bedreiging, stalking, etc. Wat kun je nou als verhuurder doen tegen een overlast veroorzakende huurder?

Een huurder heeft de verplichting om het gehuurde te gebruiken als ‘’goed huurder’’. Dit betekent dus ook dat hij geen overlast mag veroorzaken. Wanneer een huurder overlast veroorzaakt, is dat in strijd met de huurovereenkomst. Wanneer de overlast een ernstig en structureel karakter heeft, is het mogelijk om een gerechtelijke procedure op te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Het is verstandig om voldoende bewijs te hebben verzameld ter onderbouwing van de overlast voordat een verhuurder tot een vordering tot ontbinding en ontruiming overgaat. Dit wordt ook wel dossiervorming genoemd. Onderstaand zou je in ieder geval in het dossier moeten benoemen;

  •  Alle stukken van de overlast. Denk aan; klanten van omwonenden, (zorgvuldig gedocumenteerd, voorzien van tijd, datum en ernst), politierapporten of rapporten van eventuele andere betrokken instanties;
  • Een overzicht van bemiddelingspoging(en) die de je hebt ondernomen om de huurder ertoe te zetten om de overlast te staken (bijvoorbeeld bemiddelingsgesprekken tussen verhuurder/huurder/omwonenden).
  • Wanneer bemiddelingspogingen geen effect hebben gehad; waarschuwingen en een (laatste) aanmaning en sommatie om de overlast te staken.
  • Alle overige gegevens die van belang kunnen zijn voor een procedure.

Wanneer het dossier ten aanzien van de overlast veroorzakende huurder zorgvuldig is opgebouwd, in de zin dat daaruit het ernstige en structurele karakter van de overlast volgt, kan de gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming worden opgestart.

De rechter hanteert in een gerechtelijke procedure de volgende uitgangspunten:

  • In een dichtbevolkt land als Nederland zullen dicht naast elkaar wonende buren vrijwel altijd enige geluiden van elkaar horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij. Hierbij moeten buren over en weer wel zoveel mogelijk rekening met elkaar houden;
  • Incidentele afwijkingen van het lawaaipatroon zijn in de regel niet onaanvaardbaar;
  • De avond-, nacht- en ochtendrust moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd en dat betekent dat in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht eerder) en 9.00 uur ’s ochtends tot een minimum moet worden beperkt;
  • Ook oordeelt de rechtbank dat alles waar een ‘’knop’’ aanzit of alles dat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek) apparaten met die ‘knop’ en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden, in die zin dat het apparaat kan worden afgezet.

Wanneer de overlast ernstig afwijkt van bovengenoemde uitgangspunten en de overlast bovendien een structureel karakter heeft, zal de rechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijzen.

Twijfel je over of iets tot ‘’overlast’’ benoemd kan worden, kom je ergens niet uit met betrekking tot een Huurovereenkomst of wil je stappen ondernemen aangaande overlast maar zou je hier advies bij willen krijgen? Dan kunnen onze vastgoedcoaches jou helpen!

Bel ons voor meer informatie over deze coaching op: 085 – 808 12 70 of kijk onder het kopje ‘’Diensten’’ op onze site voor meer informatie over de Lidmaatschappen.